Как выбраться из "капитальной" ямы по фз №185

13
11 минут
Капремонт Переславль

Десятки лет наш жилищный фонд устаревает. Средств на ремонт, предусмотренных в виде платы жителей, не хватает даже на текущий ремонт. Возможности муниципальных бюджетов ограничены. Такая ситуация не может продолжаться бесконечно, т.к. состояние домов зачастую предаварийное. Более того, не решённые вопросы по капитальному ремонту кровель, сетей, отмосток, подвалов и других важных составляющих «здоровья» дома, приводят к ещё более ускоренному разрушению жилищного фонда.
В этой связи появление нового федерального закона № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 г. даёт реальный шанс жителям вылезти из «капитальной ямы».

За разъяснением по применению этого закона в нашем городе мы обратились к руководству управляющей компании «Белая линия».

В нашей беседе приняли участие:

  • Генеральный директор – Муленков Николай Михайлович

  • Коммерческий директор – Муленков Михаил Николаевич

  • Заместитель генерального директора – Фокина Эльвира Александровна

Ваша компания является одной из крупнейших в нашем городе. Вы управляете на данный момент 174 жилыми домами. Какова, на ваш взгляд, реальная ситуация с жилищным фондом в Переславле?

Муленков Н.М.: Ситуация плачевная, если не сказать катастрофическая. По данным недавно проведенного мониторинга сложилась следующая статистика. В жилищном фонде города Переславль-Залесский 660 многоквартирных домов общей площадью 745,0 тыс. м2. Основная масса домов находится в эксплуатации более 40 лет, в т.ч. более 40 домов построены до 1917 года.

Около 90% домов требует замены инженерных коммуникаций. В 71% жилищного фонда необходим ремонт конструктивных элементов зданий. 5% жилых домов признаны аварийными и подлежащими отселению жителей. 166 (25%) домов имеют печное отопление, в 225 (34%) домах отсутствует централизованное водоснабжение, 267 (40%) домов оборудованы выгребными ямами. Отсюда текущие кровли, постоянно рвущиеся водоснабжающие и теплоснабжающие сети, изуродованные фасады домов, отсутствующие отмостки и т.д.

Когда мы только начинали обслуживать жилищный фонд в городе, большинство домов находилось в предаварийном состоянии, капитальный ремонт, положенный им раз в 10-15 лет, не делался десятилетиями, а в подвалы можно было спускаться только в болотных сапогах. На данный момент на обслуживаемом нами жилищном фонде критические ситуации нейтрализованы, но все равно требуется капитальный ремонт, а сделать его на средства, предназначенные для текущего ремонта - не реально. Финансирование капитального ремонта несоизмеримо дороже.

Что нам даёт упомянутый 185 закон для решения проблемы катастрофического состояния жилого фонда?

Муленков Н.М.: Программа по упомянутому закону дает реальный шанс собственникам многоквартирного дома сделать капитальный ремонт. Для этого необходимо произвести несколько последовательных действий, в числе которых согласие на участие в оплате не менее чем 5% от стоимости общей сметы капитального ремонта. Простыми словами — жители многоквартирных домов получат капитальный ремонт всего за 5% от его настоящей стоимости. 

Понятно, что государство просто так никому денег на ремонт не даст, необходимо выполнить ряд условий для вступления в программу. Причем условия должны выполнить не только собственники многоквартирных домов, но и администрация города. Согласитесь, не может не радовать тот факт, что государство наконец-то решило отдать долги населению — хотя бы часть. Нужно этим пользоваться прямо сейчас, потому что денег на все необходимые ремонты не хватит. К сожалению, есть данные от Фонда содействия реформированию ЖКХ, о том, что только 11 — 15 процентов всего нуждающегося в капитальном ремонте жилфонда будет отремонтировано. Также, по замыслу законодателей, программа должна нести воспитательные функции: у жителей отремонтированных домов должна возрасти мотивация к более ответственному и бережному отношению к своему дому и двору, потому что никому не известно когда и за чьи деньги будет произведен новый капитальный ремонт.

Как жители могут воспользоваться этим законом в условиях нашего города?

Муленков М.Н.: Воспользоваться можно по-разному. Администрация Ярославской области и администрация города Переславль-Залесский уже выполнили свои условия необходимые для входа в программу. Теперь дело за жителями. Они могут или попробовать или не попробовать сделать капитальный ремонт в своем доме. Есть примеры и успешного вхождения в программу и неудачи. Ясно, что условия выполнимы, об этом четко говорит статистика. 

В первую и вторую городскую заявку для области вошло 42 многоквартирных дома. Конечно, есть пессимисты, говорящие: «Да нам опять только пообещают … ». Но каждый житель может найти время и посетить дома, где уже ведется капитальный ремонт, а заодно расспросить счастливых жителей о нюансах вхождения в программу. Или посетить офис своей управляющей организации и получить исчерпывающие ответы там. Так что быть пессимистом или создавать ТСЖ с последующим вступлением в программу, каждый житель решает для себя сам. Кто успеет - тот успеет.

Кстати, в отборе домов для второй заявки от ООО «Белая Линия» участвовало всего 38 домов, в том числе 15 домов ТСЖ, однако из-за существенного сокращения финансирования Фондом этой заявки, в программу вошли только 15 домов ТСЖ. Остальные 23 дома спешно создают ТСЖ для вхождения в третью заявку, финансирование которой Фонд обещает уже в этом году.

Получается, что лучшим способом является организация жителями ТСЖ. А как это можно сделать?

Фокина Э.А.: Создать ТСЖ не сложно. В первую очередь жители должны собраться и договориться о создании. Если не хватает знаний, то обычно приглашают нас для разъяснений и помощи. Мы объясняем на каждом собрании жителям, что такое Товарищество Собственников Жилья, что это наше будущее, что оно дисциплинирует и воспитывает чувство «хозяина» дома, в каждом жителе, и что капитальный ремонт делается в первую очередь в домах создавших ТСЖ. 

Это коллектив, где людям не наплевать где и как они живут. Есть и проблемы. Нужно найти управляющего, и в большинстве случаев эту лямку тянут просто сознательные жители, которые ничего за это не получают. Мы стараемся помогать таким ТСЖ. Основной мотивацией для всех служит перспектива капитального ремонта. Перечислю необходимые условия для вхождения в программу. 

Самое важное — это выбор способа управления многоквартирным домом и письменное согласие жителей участвовать своими деньгами в капитальном ремонте, а именно 2/3 голосов от общего числа голосов собственников квартир в многоквартирном доме, должны проголосовать «за» и поставить подпись в протоколе. Размер общего финансового участия собственников, по условию Фонда содействия реформированию ЖКХ, не менее 5% от суммы стоимости капитального ремонта дома. Стоит учесть, что Фонд предусматривает льготную очередность вхождения в программу, для домов-участников, где создано ТСЖ и для домов, где большинство жителей проголосовало за большую, чем 5% долю финансирования капитального ремонта.

Помогает ли ваша Управляющая Организация жителям управляемых вами домов при организации ТСЖ и в чём?

Муленков М.Н.: Да, помогаем. Почему?! Да потому что мы также заинтересованы обслуживать отремонтированный дом, как жители заинтересованы жить в нем. Мы не гонимся за быстрыми заработками, а выращиваем лояльность к ООО «Белая Линия» в жителях с расчетом на долгосрочное сотрудничество. Для этого помогаем проводить собрания, разъясняем статьи Федерального закона, помогаем в создании и поддержке ТСЖ без дополнительных расходов со стороны жителей. 

Например, при создании ТСЖ многие дома не могут набрать нужную сумму для регистрации товарищества. Причины самые разные, как пример, часто бывает, что 90% жильцов пенсионеры. Да, конечно у них есть дети — потенциальные наследники жил площади, но денег все равно не находят для регистрации ТСЖ. Притом, что сама сумма не значительна и равна 5200 рублей на весь дом, и администрация города гарантированно возвращает эту сумму ТСЖ на расчетный счет после регистрации. В таких случаях мы помогаем финансово. 

А затем мы взваливаем все бухгалтерские, юридические и экономические заботы ТСЖ на себя, что значительно дороже, чем создание ТСЖ. Товариществу нет необходимости нанимать бухгалтера, экономиста и юриста, если они работают с нами. Мы знаем, что жители ценят нашу помощь и голосуют за ООО «Белая Линия» в качестве Управляющей Организации все чаще и чаще.

Каковы критерии и условия отбора домов для включения в адресную программу капитального ремонта?

Муленков Н.М.: Каждый дом — потенциальный участник программы, должен выполнить ряд условий и набрать наибольшее количество баллов. Для отбора домов в программу созданы критерии отбора, установленные Фондом содействия реформированию ЖКХ и утвержденные администрацией города.

Технические критерии.

  1. Продолжительность эксплуатации МКД после ввода в эксплуатацию (год постройки).

  2. Техническое состояние объектов общего имущества в МКД (наличие угрозы безопасности жизни или здоровью граждан, сохранности общего имущества и имущества граждан).

  3. Комплексность капитального ремонта (включение в него всех или части видов работ)

  4. Оснащение дома приборами учета (приоритет наибольшему количеству приборов).

  5. Качественное улучшение технических характеристик МКД (приоритет повышению энергоэффективности — утепление).

Организационные критерии.

  1. Приоритет товариществ собственников жилья.

  2. Уровень поддержки собственниками решения о капитальном ремонте (%голосования).

Финансовые критерии.

  1. Доля финансирования собственниками капитального ремонта (от 5% и более).

  2. Финансовая дисциплина собственников (просроченная задолженность МКД).

Каков перечень работ по капитальному ремонту по данной программе?

Фокина Э.А.: На каждом доме — участнике программы, организация - исполнитель капитального ремонта, обязана вывесить щит с информацией об организации, видах работ и сроках начала и окончания работ. Щит по нормативам должен выглядеть так:

В перечень входят следующие виды работ: ремонт холодного водоснабжения, ремонт горячего водоснабжения, ремонт отопительных сетей, ремонт канализации, ремонт электрических сетей, ремонт кровли, ремонт фасада, ремонт лифтов, ремонт подвальных помещений. На каждый дом свой перечень работ из выше указанного списка.

Есть ли уже реальные примеры капремонта, проведённого по данной программе вашей компанией?

Муленков Н.М.: В настоящее время у нас в ремонте находится 18 домов по первой заявке. С нами сотрудничают строительные организации, выполняющие капитальный ремонт по договорам субподряда. На некоторых домах отдельные виды работ уже закончены. Особенно наглядны кровли, где вместо старого шифера использованы современные материалы - металлочерепица и металлопрофиль, конечно это дороже чем, например шифер, но зато значительно более безопасно для здоровья горожан и намного более долговечно. 

Шифер изготавливается на основе асбеста, как известно асбестовая пыль вызывает раковые заболевания и аллергические реакции. Рекомендуем посмотреть по адресам: пер. Красноармейский, дом 1, ул. Пушкина, дом 24, ул. Урицкого, дом 78, ул. Плещеевская, дом 68 и ул. Депутатская, дом 3. В доме 40 по мкр-ну Чкаловскому заменены внутренние трубопроводы: вместо чугунной канализации установлены трубопроводы из ПВХ, металлические трубы водоснабжения и отопления заменены на полипропиленовые, они более практичны и долговечны. В стадии завершения ремонт мягкой кровли в доме 13 по ул. Пушкина. Укладывается металлопрофиль на кровле в доме 4 по ул. Полевой. Практически на всех домах применяем современные материалы и технологии.

С какими трудностями встречается ваша организация при производстве работ?

Муленков М.Н.: Есть незаконные врезки в стояки водоснабжения и канализации, незаконные подключения к общедомовым электросетям, километры проводов и большое количество оборудования различных кабельных компаний и Интернет-провайдеров. Есть перестроенные под кладовки подвалы домов, закрывающие доступ к инженерным сетям. В большинстве случаев все это сделано без проектов, без согласований и за последствия расплачиваются жильцы многоквартирного дома своими деньгами и нервами. Хорошо, если удается договориться с нарушителями и исправить ситуацию. Например, сделать совместно все работы во время капитального ремонта. Иногда встречаем непонимание жителей, которым приходится мириться с шумом и строительным мусором - неизбежными спутниками любого ремонта. Зато когда работа закончена и виден наглядный результат - очень приятно получать благодарности жителей, которые являются дополнительным стимулом для нас.

Расскажите о перечне работ и услуг, которые вы оказываете населению, помимо текущего ремонта и содержания многоквартирных домов?

Муленков М.Н.: Мы выполняем все виды строительных и ремонтных работ, как в квартирах, так и в индивидуальных домах. Устанавливаем и поверяем приборы учета. Причем наши расценки на все виды работ на порядок дешевле, чем у организаций и частных лиц оказывающих такие же услуги. Мы всегда даем гарантийный срок на все виды работ и это обязательное условие. Вот буквально недавний случай, потек радиатор днем в квартире - протопило две квартиры. 

Причина банальна: жители пригласили шабашников за месяц до аварии и те установили новые радиаторы, но перетянули резьбу и неправильно закрепили сами приборы, по факту радиатор висел на полусорванной резьбе, разумеется, о сроках гарантии никто не договаривался – и жители понесли все бремя расходов на себе. Получается, что хотели сэкономить, а по факту оплатили установку приборов в два с половиной раза дороже, чем у нас это стоит, оплатили ремонт в двух протопленных квартирах и потратили кучу времени и нервов на нейтрализацию последствий. Так что лучше обращаться к нам сразу - дешевле получается.

Ваши планы на будущее?

Муленков М.Н.: Планируем расширять спектр услуг для жителей, ведь управление домом - это не только ремонтные работы и поддержание чистоты. Планируем расширять географию управления жилфондом, в том числе и в район. Понятно, что наша стратегия на развитие меняется в зависимости от ситуации на данный момент. Но главная линия, которой мы придерживаемся - это обеспечение качества и надежности нашей работы всегда и во всем. И мы следуем этой политике.

  • Комментарии
Загрузка комментариев...